信达实务 | 关于新冠疫情防控期间因减免租金而引起的租赁合同纠纷研究
日期：2020-02-05为了防止新冠肺炎疫情的继续蔓延，避免年后返工的人口流动引发更大规模的感染，国务院及各地政府纷纷采取行政措施进行防控，比如国务院延长春节假期至2月2日,各地方政府要求企业延期复工（如湖北省不早于2月13日24：00前开工，上海、江苏、浙江、广东等省不早于2月9日24：00前开工）,对疫情严重的湖北多地采取“封城”措施、对部分高速公路收费站采取临时交通管控措施等等。
受前述政府防控措施的影响，许多承租方在疫情防控期间承担租金支付义务，但却无法实际使用租赁物业或者租赁目的受到严重影响，特别是一些经营主体租户不仅面临停产停工、营业收入锐减的窘境，同时还要承担高昂的租金、高企的人工成本，因而面临前所未有的生存危机。
鉴于此，多地政府部门及协会组织倡议减免租户的租金，如深圳市龙岗区工业和信息化局于2020年1月30日发布《共克时艰，这座城因为你们而温暖——关于适当减免辖区企业租金的倡议书》、深圳市房地产中介协会于2020年1月30日发布《众志成城 共抗疫情 关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》等。2020年2月3日，深圳市福田区推出《深圳市福田区防控疫情同舟共济“福企”十一条》，通过“租金减免支持”等十一种方式支持受疫情防控影响的行业企业渡过难关。
在全社会呼吁房东减租的形势下，不少业主已经开始行动，主动给予商户租金及物业费的减免，具体减免期限和减免标准不尽相同。但是当出租方不主动减免租金（假设租赁合同中并未对疫情下的责任进行明确约定），承租方能否主张减免租金？如何主张减免租金呢？
结合“非典”谈新冠肺炎疫情的法律性质
2003年爆发的非典疫情，与2019年发生的新冠肺炎疫情存在很多相似性。从医学上讲，两者均为冠状病毒、且传染性极强；目前尚未有特效药物或者治疗方法；从法律上，均属于突发性事件，系无法预见的客观事实。因此，在研究新冠肺炎疫情的法律性质时，笔者试图从与非典疫情有关的司法判例及司法解释中寻找答案。
最高院司法文件层面
为各地法院审判涉非典疫情引发的纠纷提供统一审判指导意见，最高人民法院于2003年6月11日颁布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已被废止），其中规定：
“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
根据上述司法解释的规定，当疫情或者因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施导致合同不能履行时，按照“不可抗力”进行处理；当疫情并未导致合同不能履行，但是继续履行将严重损害一方当事人权益、导致显失公平时，按照“公平原则”进行处理。
司法实践层面
笔者搜索了与非典疫情有关的租赁合同纠纷的司法判例，全国各地法院对疫情的定性不一，其中支持减免租金的裁判依据可以归纳为三种：
一是构成不可抗力而减免租金。
山西省长治市中级人民法院（2018）晋04民终2271号：本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
二是构成情势变更而减少租金。
山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号：“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
三是依据公平原则而减免租金。
上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持。
情势变更是最高人民法院根据民法通则、合同法关于公平原则的规定，参考劳动合同法的规定，在总结审判实践经验的基础上提出来的法律概念，在2009年5月13日起开始施行的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号，以下简称“《合同法解释（二）》”）第26条中予以明确规定。在该司法解释出台前，各地法院均以公平原则进行裁判。
因此，笔者认为，2009年以前法院根据公平原则减免租金与2009年以后根据情势变更原则减免租金，均系法官通过行使自由裁量权而达到合同正义，属于同一裁判思路。
综上所述，此次新冠肺炎疫情也可以按照不可抗力或情势变更来定性，承租者可以通过两种途径来主张租金，一是合同可以履行、但继续履行将显失公平时，可以按照情势变更主张减少租金；二是合同已履行不能时，可以按照不可抗力的规定主张减免租金。
诉讼路径1：不可抗力
主张疫情构成不可抗力的法律依据
《民法总则》第180条、《合同法》第117条规定：
“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
不可抗力事件一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然灾害，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行动，如战争、暴乱、军事封锁等；还包括政府行为，包括征收、征用等。
尽管医学界对新冠肺炎疫情的症状、成因等存在不同看法，但就迄今的医学而言，新冠肺炎疫情作为一种突发性卫生公共事件，突然出现并在全世界范围内大面积的传播，不仅当事人无法预见，即便是医学专家也无法预见；从疫情出现至今，确诊病例都在爆发式逐日增长，目前还没有有效的方法阻止其传播，疫情无法避免；尽管有部分确诊病例经过治疗病愈出院，但是到目前医学界还没有确切有效的治疗药物及治疗方法，疫情也无法克服。因此笔者认为，新冠肺炎疫情是人类不能预见、不能避免并不能克服的客观存在，应被认定为法律意义上的不可抗力，属于不可抗力中的自然灾害。
但是，也有人认为，新冠肺炎疫情爆发后，我们是可以通过戴口罩、消毒、居家隔离等方式避免感染肺炎的，因此疫情并不构成法律意义上的不可抗力。笔者认为，即便新冠肺炎疫情不属于传统法律意义上的不可抗力类型，那么为了防控新冠肺炎疫情的蔓延，国务院、各地方政府及政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政强制措施，属于政府紧急行为，同样也属于不可抗力。
构成不可抗力并非当然免责
无法适用不可抗力规定的情形
第一，如果在租赁合同订立之前已经发生新冠肺炎疫情或者政府部门已就防控疫情采取行政强制措施导致租赁合同不能履行，此时双方已知晓不可抗力事件的存在但仍订立租赁合同，因此所遭受经济损失应该自行承担。
第二，如果在租赁一方迟延履行合同期间发生新冠肺炎疫情或者政府部门就防控疫情采取行政强制措施导致租赁合同不能履行，此时迟延履行的当事人本身就是违约方，因此所遭受经济损失应该自行承担。
承租方的不可抗力通知义务和证据提供义务
《合同法》第118条规定：
“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明。”
因此，若承租方拟通过不可抗力主张租金减免，笔者建议承租方提前采取如下措施：一是及时将新冠肺炎疫情发生后当地政府部门采取行政强制措施的事实书面通知出租方；二是向出租方提供有关部门的证明或者由公证处对不可抗力事件进行公证；三是与出租方积极沟通协商处理，争取获得出租方主动减免的意思表示。
不可抗力作为免责事由，只能在不可抗力影响所及范围内免责。在处理具体案件时，并非只要发生了不可抗力，就能全部或部分免除承租方的租金支付义务，还要考虑不可抗力与合同履行不能是否存在直接因果关系。同时，在适用不可抗力时法院还会注意对出租方合法利益进行保护。
诉讼路径2：情势变更
主张疫情构成情势变更的法律依据
最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更予以明确规定：
“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
最高人民法院法官、合同法司法解释（二）的主笔起草人曹守晔在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）之情势变更问题的理解与适用》一文中对情势变更进一步说明：
“情势变更原则实际上就是借助司法途径变更合同的内容或者解除合同，以此来平衡由于社会的异常变动所引起的当事人双方的利益失衡，实质上就是在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的风险，以求公平。”
一方面，新冠肺炎疫情已经爆发并在全世界蔓延，是承租方在合同签订时无法预见的客观情况，属于意外的风险，而非商业活动中固有的风险，不可归责于双方当事人；另一方面，若承租方因为疫情发展和传播实际无法使用租赁场地，还要继续履行租金支付义务，对承租方来说无疑是不公平的；特别是对商业物业的承租人来说，即便是在疫情防控期间可以实际经营，但是经营势必会受到疫情的影响，营业收入会大幅度降低，此时出租方还是按照原合同约定收取租金，可能会存在显失公平。因此，笔者认为，新冠肺炎疫情符合民法意义上的情势变更。
适用情势变更应注意的问题
情势变更赋予法官自由裁量权，承租方更应对自己的损失充分举证。
为实现合同正义，情势变更原则允许法官对合同自由进行修正。实际上法官对承租方到底受到疫情多大影响是不太清楚的，法官判定减免1个月租金或者3个月租金都有可能，若承租方能提供充足的证据对停业时间、损失范围加以证明，则减免租金的主张越能得到支持。
情势变更制度适用程序严格。
为了最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击，防止个别企业假借“情势变更”逃避债务或者逃避正常的商业风险，《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）不仅要求将当事人协商和法院调解工作贯穿到合同诉讼的全过程，而且对如何适用情势变更进行了严格的程序规定，要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用，如根据案件情况，需在个案中适用的，应由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
不可抗力与情势变更的具体适用
不可抗力和情势变更两条诉讼路径，是并行不悖但又难以明确界分的。笔者认为，原则上，当疫情导致租赁合同履行不能时，承租方可以不可抗力为由主张减免租金；当疫情不会造成租赁合同履行不能、但继续履行会导致显失公平时，承租方可以情势变更为由主张减少租金。
笔者将租赁物业分为商业物业（即经营实体，含商铺商场、写字楼、工厂等）和住宅物业（含住宅、公寓等）两类进行具体分析。
关于商业物业
商业物业的使用用途为经营、办公、生产等，租金很大程度上来源于经营所得，承租方很有可能因疫情影响导致无法承担高昂的租金。因此承租方作为经营性主体，特别是受疫情影响严重的餐饮、酒店、娱乐特殊行业，因响应政府部门防治疫情的要求或者因政府要求“延期复工”等行政措施而导致停工停业的，可适用不可抗力规定主张减免“停工期”期间的租金；即便承租方在疫情稳定后重新得以营业，但在疫情消亡之前上述特殊行业仍会遭遇客流量小、营业收入低的窘境，疫情仍会对承租方的经营产生后续影响，因此承租方仍可根据情势变更原则主张适当减少租金。
关于住宅物业
住宅物业的使用用途为居住，租金本来就属于日常生活开支，与承租人租赁商业物业的盈利性目的不同，住宅物业承租方并不能因使用租赁物业而直接产生收入，因此疫情对住宅物业承租方能否支付租金影响极小，笔者也暂未搜索到住宅物业承租方因疫情影响而主张租金减免的司法判例。笔者认为，住宅租户很难因本次疫情而向业主主张减免租金，理由如下：
一是疫情或政府防控措施是否构成不可抗力或情势变更，应当具有一定的普遍性，而本次疫情对住宅类的租赁合同的继续履行是否显失公平，因人而异，主要取决于疫情爆发前或者政府防控措施发布之前承租人的行为，而非疫情或政府防控行为本身，不具有一定的普遍性。假如政府采取防控措施前，承租人并未离开租赁物业，则并不会对合同的继续履行产生影响，也不会显失公平。因此，如果承租人因个人的假期出行安排，且在出行期间恰好发生了致使承租人不能按期返回的情形，承租人仍应按照合同的约定交付租金。
二是虽然因封城或者交通管制等原因租户无法实际居住在租赁物业处，但该情形并未导致住宅的居住功能受到损害而致使租户无法使用；且该租赁物业仍由租户占有、控制，业主无法进行处分。
三是政府的防控措施对住宅物业租赁合同的影响并不如商业物业的影响巨大且直接，虽然其中也有所谓的“封城”等影响人员流动的措施，但该措施仅针对个别疫情极其严重的地区，也并未完全断绝人员的流动。
司法实践中，不论是以哪种路径主张减免租金，法官总是以公平原则作为立足点和出发点，兼顾租赁双方的利益平衡，并结合当地政府针对疫情出台的行政强制措施、受疫情影响的严重程度、承租方实际损失等因素进行裁判。
“枪响之后没有赢家”。在这场突如其来的“战疫”面前，租赁双方既不能因此规避合同履行义务，也不能因此过分承担责任。笔者建议，承租方在主张租金减免时也应该保持理性，以协商、调解为宜，避免造成双方诉累、减少双方损失。在这个疫情肆虐的特殊时期，租赁双方都应该展现社会责任和担当，相互体谅，携起手来共度“寒冬”。
